近期，有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息又是甚囂塵上。

這次估計(jì)房地產(chǎn)稅是真的要來(lái)了。現(xiàn)在我們需要討論不再是房產(chǎn)稅來(lái)不來(lái)的事情，而是房產(chǎn)稅究竟會(huì)還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

我力爭(zhēng)以最通俗易懂的語(yǔ)言向大家闡述一下房地產(chǎn)稅出臺(tái)之后可能帶來(lái)的影響。要了解房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，我們首先要大概弄清楚房地產(chǎn)稅會(huì)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)征收（因?yàn)闆](méi)有細(xì)則文件出臺(tái)，現(xiàn)在只能判斷征收的方向）。

之前網(wǎng)上有一些說(shuō)法：

一、按照家庭擁有的房子的套數(shù)來(lái)征收；

二、按照家庭人均居住面積來(lái)征收。

怎么理解？按照套數(shù)來(lái)征收就是家庭擁有的住房超過(guò)多少套后開(kāi)始征收，比如說(shuō)從家庭擁有的第三套住房開(kāi)始征收。而按照人均居住面積，則不看家庭是擁有幾套房子，而是按照家庭擁有房子總面積除家庭人口數(shù)量來(lái)征收，當(dāng)家庭人均住房面積超過(guò)多少則開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，比如說(shuō)人均住房面積超過(guò)了60平方米。

確定了起征點(diǎn)之后，就是征收多少問(wèn)題。目前市場(chǎng)有傳言會(huì)按照超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的不同水平進(jìn)行梯度征收，然后按照超過(guò)部分的市值的一定比例來(lái)征收，比如說(shuō)按照0.5%-3%.

因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅具體征收的細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，目前主要是參照國(guó)際上一些征收方式，市場(chǎng)會(huì)有一些方向判斷。有了這些方向，我們來(lái)研究房地產(chǎn)稅的影響才有依據(jù)。根據(jù)以上分析的征收方向和標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響至少有以下三個(gè)方面：

一、大大增加房子的持有成本，降低大家持有房子的意愿。 舉個(gè)例子，如果一個(gè)家庭的持有房產(chǎn)達(dá)到房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，而整個(gè)需要征收房地產(chǎn)稅的房子的市值是500萬(wàn)元，如果按照1%征收房地產(chǎn)稅，則每年需要繳納房地產(chǎn)稅5萬(wàn)元。而在國(guó)內(nèi)不少城市，一套500萬(wàn)元的房子一年的凈租金很難超過(guò)5萬(wàn)元，也就意味著，除了房貸外，很有可能你收的租金還不夠支付房產(chǎn)稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者、投資者的打擊都是致命的。 由于國(guó)內(nèi)住房的租金回報(bào)率普遍較低，如上文分析，除了房貸外，很多房子一年的凈租金都不夠支付房產(chǎn)稅了，意味著投資房產(chǎn)，在持有階段，你是虧損的，這個(gè)虧損包括你需要付的貸款利息和租金不足支付房產(chǎn)稅的差額部分。那么這樣一來(lái)，投資房子的收益完全依賴于房?jī)r(jià)上漲了。但你想想，持有房子的成本這么高，那還有這么多人愿意買(mǎi)房，期待房?jī)r(jià)上漲似乎也會(huì)落空。

三、由于房地產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，它將作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效措施而存在，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房者的心理的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的 。我之前講過(guò)，國(guó)內(nèi)大多城市的房?jī)r(jià)之所以能夠上漲如此之高、之快？除了我們通常分析的城鎮(zhèn)化、收入增長(zhǎng)、信貸政策的原因，也包括在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲之下形成的房?jī)r(jià)“只漲不跌”的一致性預(yù)期。而房地產(chǎn)稅很有可能讓這種一致性預(yù)期徹底瓦解。

總之，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制最重要一項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是深遠(yuǎn)的，這個(gè)影響將會(huì)體現(xiàn)在供需關(guān)系、購(gòu)房者預(yù)期、投資者心理上，最終也會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。房地產(chǎn)稅的威力會(huì)很大，不要心存僥幸。