前兩天，有一個朋友跟『地產營銷人』抱怨，她兩年前買的一合院別墅交房了，結果到小區一看，房子擠著房子，密不透風、遮擋嚴重，全然沒有當初看樣板間時那種舒朗、寬闊的感覺。

這就是，理想很豐滿，現實很骨感。

不得不說，買別墅確實有這種問題，在沙盤上完全體會不到臨場的感覺，而樣板示范區往往又是萬綠叢中一點紅，無論疊拼、聯排，還是合院，都營造的跟獨棟差不多，結局就是在交房時淚流滿面，悔不當初。

“怎么能解決這種問題呢？”朋友傻傻的問。

“買現房，買真獨棟。”『地產營銷人』幽幽地說。

對方沉默片刻，回應道“現房獨棟多貴！誰能買得起？”

講真，朋友的嗔怪是有道理的——新房獨棟如今的售價令人咋舌。如果你關心成交排名能發現，上周位于順義天竺的恒大麗宮買了9套獨棟別墅，棟棟過億，單套均價超過了11W/平米，這就是獨棟的行情。

當然，總價門檻低一點的獨棟，市場也有，只不過選擇很少。在這里，『地產營銷人』想展開說說，如果你有一定的支付能力，買別墅為何首選獨棟？

1、從供需關系上，獨棟有收藏價值

在北京別墅市場中，獨棟產品是極為特殊的，因為其他別墅類型正變相以多種方式增加供應，而獨棟卻一直在消化存量，即賣一套少一套。

『地產營銷人』梳理了過去3年數據，獨棟市場的特征是：每一年成交量都比供應量大，存量逐年下滑。2019年更為夸張，截止到4月，獨棟別墅供應居然為“0”，在成交140套前提下，簽約金額跟去年打平，說明總價增長是驚人的！

很多人奇怪，不是說別墅用地早就禁止供應了嗎？怎么還有如此多的疊拼、聯排、合院在售？

其實，北京雖然不再出讓容積率1.0以下的獨棟地塊，但1.0以上的低密住宅用地依然供應。多數項目通過“拉高排低”，把多種產品組合在一起，大量過渡性別墅產品被設計出來。

于是，洋房中的疊院、6層的三疊拼、4層的疊拼、聯排、合院等千奇百怪、花樣翻新的類別墅產品就占據了市場。雖然縮小了面積，保留了墅感，但與傳統別墅定義已相差甚遠，品質和純度都在降低。

因此，縱覽別墅市場，低配降級的產品隨處可見，但獨棟別墅卻越來越有收藏價值。

2、從社區屬性上，獨棟有生活價值

市場上為數不多的獨棟項目，都是早年拿地，一般占地規模巨大，容積率極低，套數大幾百甚至上千套，因此聚合了多種資源和配套，具有非常成熟的居住氛圍。

一方面，規模和容積率的優勢，讓獨棟社區的綠化率超乎尋常，不僅保證了私家花園的面積，還能有余力做出更多公共園林，甚至湖面和水系的營造，讓墅居環境兼具游覽性和休閑性。

另一方面，獨棟別墅社區的均質化，讓入住其中的客群更為相近，圈層更為統一，由此逐漸孕育出獨特的社區文化。無論在階層心理認同，還是鄰里之間交往互動，這樣的墅區無疑擁有更大生活價值。

另外，有的獨棟項目借助當初選址和規劃的便利，還有享有一些不常見的配套資源，譬如：地熱溫泉、高爾夫球場、生態農場等，這些當下不可奢望的附加值，更突顯了獨棟不可逾越的資源門檻。

3、從建筑形態上，獨棟有產品價值

從建筑上，別墅到底應該有幾層？

『地產營銷人』在國外看到的是，幾乎所有別墅都是地上兩層，地下一層，沒見過國內地上三層，地下兩層或三層的設計。

當別墅層數變多，大概率是為規劃指標做出的妥協，而犧牲的一定是居住的舒適度。因此，看看市場上的別墅就能察覺：地上單層面積普遍偏小，地下空間明顯過大，住起來體驗并不好。

但純獨棟一般不存在這樣的問題，極低容積率保證了合理的層數，棟與棟之間有充裕的間距，由此實現了私家花園的最大化。

獨棟的產品價值不在于風格，因為風格總會過時，只有建筑形態才具有永恒意義。

獨棟產品不在于總價高低，它是毫無爭議的終極居所，這是任何過渡性別墅產品不可替代的。但當下市場事實是，有的聯排、合院的總價已近半億，這讓在售的獨棟又獲得了價值重估的機會。

“市場上，最便宜的獨棟多少錢？”朋友不甘心的問。

“不到2000W。”『地產營銷人』肯定的說。

似乎聽見心在滴血的聲音，因為她當初買下的合院，總價是2500W……

“樓盤叫什么名字？”朋友刨根問底，希望聽到的不是真的。

“御湯山，帶溫泉的純獨棟，總價2000W” 『地產營銷人』通過補充細節，向對方表達真實性。

這回，她終于信了。

不過，這個總價對于獨棟來說，御湯山幾乎是唯一性的。

御湯山是北京一大型獨棟社區，曾經一度是『地產營銷人』熱銷榜單上的?？?。過去一年多，御湯山對社區園林景觀、服務、產品等進行整體的升級和完善，今年將以嶄新面貌推向市場！

御湯山位于素有“溫泉古鎮”之美稱的——小湯山鎮，以溫泉而聞名的“小湯山”就坐落于園區內部，為保護山體原生地貌，修建棧道涼亭，形成社區獨有的私家原山景觀資源。

御湯山園內打造了兩口溫泉井，采擷地下溫泉水，水溫保持在最佳療浴溫度41℃。昔日御用湯泉引入每戶私家別墅，在自家即可享受高品質的SPA。

御湯山東臨小湯山療養院，西臨大湯山、中國航空博物館，南臨小湯山中學、假日會議中心，北側為規劃中的“國際健康城“，可以同時享受奧北別墅區、未來科學城等多重配套；項目周邊三橫四縱的立體路網，迅速通達全城。

在教育配套上，項目配有從幼兒園、小學、中學一站式教育體系，如伊頓雙語幼兒園、北師大亞太實驗學校、匯佳學校、王府學校等，成熟的居住氛圍和配套環境保障了御湯山的生活價值。

此外，社區內部有兩大主題會所，12000平米的溫泉會所和5800平米的商務休閑會所。融匯商務休閑、餐飲娛樂、溫泉SPA、游泳健身等功能，并設有機農莊、酒店和超市配套，業主在擁有高品質的墅居生活外，更可融入高端圈層。

御湯山投資近4億元，整體以“一山一漫道、多景一環湖”的景觀設計理念，在項目內部原生山景及周邊河流景觀基礎上，打造恢宏湖景環繞園區中央，與私家山景“小湯山”交相輝映。

項目采用360度的移植手法，不惜投入巨資全冠移植30000株原生成樹，以30年的林木為起點、50年林木為主體，100年的林木應合主要景觀節點。銀杏、叢生蒙古櫟、元寶楓、大櫻花等名貴品種布滿社區，帶來震撼園林效果。

御湯山是現今市場上難得一見的獨棟現房產品，容積率僅有0.36！在1652畝土地上僅開發1053套獨棟別墅，綠化率超過50%！

無論在社區規模、建筑密度、綠化率、自然資源等關鍵指標上，御湯山都對其他別墅項目形成碾壓性優勢。

項目產品主力面積為460—610㎡，有寬達15-20米、3倍于普通別墅的奢侈樓間距，同時附贈有300—800㎡私家花園、下沉式庭院和露臺。所有戶型均是三層設計，地上兩層地下一層，純質別墅形態，層高和空間設計均最大限度的保障別墅的舒適度與功能性。

御湯山還結合別墅與時俱進的居住理念，以精裝定制滿足客戶個性化需求，為客戶營造省時省力拎包入住的居住體驗。

買別墅還是優先購買獨棟，不要被過億總價嚇到，市場還有其他機會。用買合院、甚至疊拼的錢，擁有一座純獨棟，不是不敢想，而是很多人還不知道。

2000W買獨棟，這個市場信息很重要，以后不要再怪『地產營銷人』沒說過，御湯山置業顧問電話：15210255069！