獨(dú)棟別墅一向是高端住宅市場的王者，牢牢占據(jù)產(chǎn)品生態(tài)鏈的頂端。
2012年“禁墅令”宣布今后不再批復(fù)容積率1.0以下的用地，這就意味著別墅市場，特別是獨(dú)棟別墅市場進(jìn)入了最后發(fā)力的“存貨期”。
獨(dú)棟別墅的稀缺性、不可復(fù)制性成為最大的賣點(diǎn)，“賣一套，少一套”也是不可回避的事實(shí)。除非是之前的囤地，否則新開發(fā)的純獨(dú)棟別墅用地已經(jīng)不可能出現(xiàn)。未來，純獨(dú)棟別墅也將成為絕版，這一市場現(xiàn)狀下，令北京獨(dú)棟別墅的價(jià)格飛速上揚(yáng)。
今年前4個(gè)月，北京獨(dú)棟別墅的成交單價(jià)接近7萬元/平方米，相比去年同期翻了一倍;獨(dú)棟別墅的單套總價(jià)平均達(dá)到5258萬元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了普通改善家庭購買能力的上限。
獨(dú)棟別墅真的如此稀缺?居然能夠支撐市場價(jià)格在短短一年中翻倍上漲?其實(shí)不然!
北京的獨(dú)棟別墅并非一房難求，目前還有1933套庫存，分布在昌平、朝陽、順義等12個(gè)行政區(qū)。在去除懷柔、密云、延慶等遠(yuǎn)郊板塊，以及暫不可售等特殊情況后，城區(qū)獨(dú)棟別墅的存量在800-1000套左右。可以說，這些具備城市別墅屬性的獨(dú)棟產(chǎn)品，都能夠作為首套居所使用，購房仍有一定的選擇面。
那么，有哪些因素驅(qū)動(dòng)當(dāng)前獨(dú)棟別墅的價(jià)格飛漲?或者說，那些贏得熱捧的獨(dú)棟別墅都具有什么樣的特質(zhì)?
觀察2018年北京城市獨(dú)棟的銷量三甲，分別是御湯山·熙園、融創(chuàng)北京壹號(hào)莊園和格拉斯小鎮(zhèn)，雖然北京壹號(hào)莊園已經(jīng)售罄，但觀察這三個(gè)項(xiàng)目，還是能夠總結(jié)出一些共性特質(zhì)。
1、地處城市的核心發(fā)展
御湯山·熙園和北京壹號(hào)莊園位于傳統(tǒng)的奧北別墅區(qū)，東南不遠(yuǎn)，就是北京科技創(chuàng)新的發(fā)展主軸——未來科學(xué)城。未來科學(xué)城在北京新總規(guī)“三城一區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃中擁有舉足輕重的地位，是眾多央企的研發(fā)集聚地，未來10年，獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢更將助力未來科學(xué)城站在世界的前沿。
格拉斯小鎮(zhèn)位于通州城市副中心，北京市級行政中心正式遷入北京城市副中心后，成為承接北京中心區(qū)功能的主陣地。
眼光決定格局，在城市核心發(fā)展極置業(yè)，“站在巨人肩膀上前行”，才能最大限度享受區(qū)域板塊崛起的發(fā)展紅利，從而令資產(chǎn)價(jià)值的增速邁入快行道。
2、純獨(dú)棟社區(qū)的絕對稀缺
目前在售的數(shù)百套獨(dú)棟別墅分布在北京三、四十個(gè)樓盤中，而這些樓盤大多以密度較高的住宅產(chǎn)品為主，獨(dú)棟別墅只在項(xiàng)目規(guī)劃中占據(jù)很小的比例。產(chǎn)品的梯度越大，置業(yè)客群的差異越明顯。
對于以獨(dú)棟別墅為代表的頂級豪宅而言，圈層的純粹性不可或缺。同一圈層的居住環(huán)境，帶來身份的認(rèn)同感和身心的安全感，并會(huì)造就遠(yuǎn)超房產(chǎn)本身，無可估量的社交價(jià)值。
而多年來，在調(diào)控政策對市場的指導(dǎo)與管控下，北京雖然仍有數(shù)百上千套獨(dú)棟別墅可選，但其中完全由獨(dú)棟別墅構(gòu)成的塔尖社區(qū)則屈指可數(shù)，售價(jià)也極為昂貴。比如北京東部的遠(yuǎn)洋LAVIE、九章別墅和棕櫚灘中央墅，單價(jià)別墅的簽約價(jià)格均在7000萬以上。
很多曾經(jīng)的獨(dú)棟社區(qū)因?yàn)闆]有及時(shí)報(bào)規(guī)的原因，后期產(chǎn)品不得不上調(diào)容積率，只能開發(fā)為聯(lián)排、疊拼，甚至是洋房產(chǎn)品，曾經(jīng)均質(zhì)的社區(qū)也就不再純粹。
普通購房者其實(shí)很難清晰了解到項(xiàng)目后期的產(chǎn)品規(guī)劃，最佳的辦法就是購買現(xiàn)房呈現(xiàn)的純獨(dú)棟社區(qū)，但放眼北京，除了億級的遠(yuǎn)洋LAVIE，只有御湯山·熙園符合這一標(biāo)準(zhǔn)。
御湯山總占地達(dá)到113萬平方米，但容積率僅為0.36，這個(gè)數(shù)字代表著園林景觀的恢弘尺度，意味著每戶別墅都能擁有300-800平米的超大院落，并享有寬達(dá)15-20米、3倍于普通別墅的奢侈樓間距。
御湯山在售的熙園已全部為成品現(xiàn)墅，300-1000平米的上千套獨(dú)棟別墅錯(cuò)落有致地在百萬平米的土地上鋪陳開來，社區(qū)中央是千年歷史的天然山體小湯山，2.6萬平米的中央大湖與山對望，形成觀山御湖的獨(dú)特景觀。
在純獨(dú)棟別墅社區(qū)稀缺的大背景下，御湯山·熙園已成為北京別墅市場絕無僅有的孤品，而當(dāng)下1600萬-2100萬元/套的價(jià)格，讓其擁有未來足具想象力的價(jià)值空間。
3、擁有無比珍稀的資源稟賦
資源的稀缺性，一直是衡量不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的重要標(biāo)尺，房價(jià)更是地產(chǎn)項(xiàng)目綜合實(shí)力的直觀反映。
而評判別墅的價(jià)值，首先與城市土地資源的占有程度高度相關(guān)，占地面積越大的別墅價(jià)值越高，獨(dú)棟>雙拼>聯(lián)排&合院>疊拼&躍層。
其次，是城市稀缺資源的擁有量，特別是在繁華的國際都會(huì)城市中，自然形成的森林湖泊極為珍貴，在此基礎(chǔ)上，地?zé)岣请y以復(fù)制的自然資源，是真正的稀缺奢侈品。早期的奧北別墅區(qū)就是以小湯山的地?zé)釡厝獮楹诵闹饾u形成的，御湯山更引千米深度的溫泉入戶，打造戶戶私湯的康養(yǎng)人居。
別墅價(jià)值衡量的終極標(biāo)準(zhǔn)在于人文資源，因?yàn)槿宋馁Y源最是可遇而不可求，需要時(shí)間的積淀，更需要后來者的融合與傳承，而別墅一旦擁有了人文精神，便顯出更高的格調(diào)，傳遞更高的價(jià)值感。御湯山·熙園立基中軸龍首，位于800年皇家湯泉行宮原址，30000株原生林木、200多株百年古樹，構(gòu)建尊貴私密的精神內(nèi)涵，突顯獨(dú)棟空間的氣質(zhì)與意境，讓生活融于藝術(shù)，將藝術(shù)嵌入生活。
地段、產(chǎn)品、資源三者的加持，孤品存世，誰與爭鋒? 歡迎咨詢北京獨(dú)棟別墅置業(yè)顧問：15210255069 夏天。
